Squatting em França: como os seguros de habitação podem pagar o despejo

A ocupação ilegal de casas (squatting) tornou-se, de forma discreta, um problema recorrente para proprietários em França, preso a zonas cinzentas da lei e a trâmites administrativos demorados. Para lá das notícias, começa a ganhar peso um interveniente tão relevante como a polícia ou os tribunais: as seguradoras de habitação, algumas das quais já aceitam suportar o custo - muitas vezes elevado - de retirar ocupantes ilegais.

Squatting em França: um problema maior do que as estatísticas

As autoridades francesas têm dificuldade em quantificar a dimensão do squatting, porque os casos estão dispersos pelo território e são tratados por serviços diferentes. A informação recolhida a nível local raramente é consolidada e os números nacionais acabam por ser incompletos.

Ainda assim, há sinais de pressão crescente. Em 2024, a associação francesa CNL59 indicou cerca de 52,000 pedidos de aconselhamento junto de notários, polícia e seguradoras relacionados com ocupações ilegais ou rendas em atraso. Nem todos estes contactos se transformam em queixas formais, mas mostram quantos proprietários estão preocupados ao ponto de procurar orientação.

Também as expulsões, somando todas as causas, aumentaram de forma marcada. Houve aproximadamente 12,000 em 2021, face a 8,156 em 2020. Os processos ligados a ocupação ilegal “pura” continuam a ser uma parcela menor, mas estão a acelerar: entre setembro de 2023 e maio de 2024, foram registados 432 procedimentos de expulsão direcionados especificamente a ocupantes ilegais, cerca de três vezes mais do que em 2022.

"Por detrás de cada número há um imóvel que não pôde ser utilizado, uma venda que ficou bloqueada ou um plano de arrendamento que se desfez."

Estas situações podem afetar desde pequenos estúdios até casas familiares ou segundas habitações que ficam vazias grande parte do ano. Para alguns donos é um golpe financeiro; para outros, um choque emocional.

Porque é tão complicado tirar ocupantes ilegais

Para quem é proprietário, a parte mais difícil muitas vezes começa no momento em que descobre a ocupação. Os passos a seguir variam consoante se trate de um inquilino fraudulento, de um falso comprador, ou de pessoas que simplesmente entraram à força.

Diferentes rostos do squatting

Profissionais em França descrevem vários cenários que se repetem com frequência:

• Pessoas que se instalam e ocupam uma segunda habitação vazia sem autorização.
• “Inquilinos” fraudulentos que apresentam recibos de vencimento ou documentos de identificação falsificados e, de seguida, deixam de pagar de imediato.
• Falsos compradores que assinam um contrato-promessa de compra e venda, nunca pagam, mas tentam permanecer no imóvel.

Em qualquer destas situações, a recomendação é clara: o proprietário não deve tentar fazer uma “expulsão por conta própria”. Aparecer com amigos para pôr as pessoas na rua pode facilmente virar um caso criminal - e contra o próprio dono.

Em vez disso, o caminho legal é moroso e feito de etapas. É necessário comunicar a situação à polícia, apresentar queixa formal, reunir documentos que provem a propriedade e o histórico de ocupação e, em muitos casos, avançar com um procedimento de expulsão que pode ou não exigir decisão judicial, dependendo das circunstâncias e da rapidez com que o caso é participado.

"O desfecho tende a ser previsível - o proprietário ganha - mas o tempo, os custos jurídicos e o stress podem ser esmagadores."

Quando o seguro de habitação entra e paga o despejo

Pouco conhecido do grande público, alguns seguros de habitação em França já incluem cobertura para parte ou a totalidade dos custos de expulsão. Isto costuma enquadrar-se no que o setor designa por garantias de “despesas jurídicas” ou “cobertura para ocupação ilegal”.

Não vem incluído por defeito

A maioria dos contratos base de seguro de habitação centra-se nos riscos clássicos: incêndio, danos por água, furto. A proteção contra ocupação ilegal ou rendas em atraso raramente está incluída como standard.

Plataformas especializadas e mediadores sublinham um ponto essencial: os proprietários têm de perguntar explicitamente à seguradora se a ocupação ilegal e o despejo estão cobertos e, em caso afirmativo, em que condições. Muitas vezes, a resposta pode ser positiva - mas apenas se o proprietário pagar um prémio mensal adicional.

Característica	Apólice base típica	Apólice com cobertura especial
Incêndio, furto, danos por água	Incluído	Incluído
Assistência jurídica	Limitada ou opcional	Alargada a litígios de habitação
Custos de despejo por ocupação ilegal	Normalmente excluídos	Pode estar coberto total ou parcialmente
Rendas em atraso	Não coberto	Possível através de um complemento específico de “renda garantida”

Estas apólices mais completas podem pagar despesas com solicitadores/advogados, agentes de execução, serralheiros e, por vezes, custos de hotel para o proprietário se ficar temporariamente impedido de usar a casa. O nível de apoio varia muito de seguradora para seguradora.

"Os proprietários que só leem a primeira página do contrato muitas vezes descobrem tarde demais que a ocupação ilegal nunca esteve coberta."

Perguntas que os proprietários devem fazer à seguradora

Antes de assinar - ou na próxima renovação - senhorios e donos de segundas habitações podem colocar questões muito objetivas:

• A minha apólice cobre a ocupação ilegal do meu imóvel?
• A residência principal e a residência secundária estão ambas incluídas?
• Que custos são reembolsados - honorários jurídicos, agente de execução, serralheiro, renda perdida?
• Existe um montante máximo por sinistro?
• Que prazos se aplicam à participação da ocupação ilegal?

Em alguns casos, a seguradora exige medidas concretas de segurança em troca desta cobertura: fechaduras de boa qualidade, portas reforçadas ou sistema de alarme. Se o proprietário não cumprir, a indemnização pode ser reduzida ou anulada.

Prevenção: pequenos gestos que reduzem o risco de ocupação ilegal

Embora o seguro possa aliviar o impacto financeiro, muitas ocupações começam com fragilidades evitáveis. Profissionais em França recomendam combinar verificação documental com reforço da segurança física.

Verificar compradores e inquilinos com mais rigor

Em arrendamentos e vendas, os proprietários são aconselhados a analisar cuidadosamente cartões de identificação, recibos de vencimento e contratos de trabalho, em vez de aceitarem fotocópias sem validação. Em caso de dúvida, notários, agentes imobiliários ou serviços especializados podem confirmar a autenticidade dos documentos.

Quem arrenda sem mediação, por vezes, dispensa verificações para ocupar o imóvel rapidamente. Isso pode ser arriscado, sobretudo em grandes cidades onde a procura é elevada e os burlões sabem como parecer credíveis.

Proteger o imóvel

Segundas habitações vazias atraem ocupantes oportunistas, especialmente quando é evidente que ninguém lá vive. Há várias medidas que diminuem essa atratividade:

• Instalar um alarme simples com notificação remota.
• Colocar uma porta reforçada e uma fechadura de alta segurança certificada.
• Pedir aos vizinhos que sinalizem movimentos suspeitos.
• Usar temporizadores nas luzes para sugerir presença.

"Quem ocupa ilegalmente procura muitas vezes o alvo mais fácil; segurança visível pode fazê-los seguir caminho."

O que significa, na prática, a “proteção jurídica” numa apólice

Muitos contratos de seguro incluem uma cláusula de “proteção jurídica”. No papel, a expressão parece abrangente, mas o seu alcance é frequentemente mal interpretado.

Em geral, esta garantia cobre aconselhamento jurídico e parte dos custos quando existe um litígio associado ao imóvel seguro: conflito com um vizinho, problema com um empreiteiro e, em alguns casos, situações relacionadas com ocupação de habitação. A seguradora pode disponibilizar um advogado próprio ou reembolsar o seu, dentro de limites definidos no contrato.

O proprietário deve verificar a lista de litígios abrangidos. Algumas apólices referem expressamente ocupação ilegal ou rendas em atraso. Outras incluem estas situações de forma indireta, com formulações mais genéricas sobre “litígios de ocupação” ou “procedimentos de despejo”. Quando surgem problemas, esta precisão faz diferença.

Um cenário rápido: como a cobertura pode mudar tudo

Imagine um casal de Paris com uma pequena casa de férias na costa atlântica. Só lá vai durante as férias escolares. Em outubro, um vizinho liga: há luzes acesas e pessoas dentro.

Sem seguro específico, o casal teria de deslocar-se, contactar a polícia, contratar um advogado e iniciar um processo de despejo. Entre bilhetes de comboio, estadias em hotel, custos com agente de execução e despesas jurídicas, a fatura poderia facilmente atingir vários milhares de euros - sem contar com meses de ansiedade.

Com um seguro de habitação alargado que inclua cobertura para ocupação ilegal, o percurso torna-se diferente. Ligam para uma linha de sinistros dedicada, recebem orientação passo a passo e muitas das despesas profissionais são reembolsadas. Continuam a perder tempo e tranquilidade, mas o choque financeiro é muito menor.

Termos essenciais que o proprietário deve conhecer antes de assinar

Para quem não é especialista, o vocabulário dos contratos de seguro pode baralhar. Há algumas expressões particularmente importantes quando se pensa em ocupações ilegais:

• Franquia: a parte do prejuízo que fica a cargo do segurado antes de a cobertura entrar em ação.
• Limite: o montante máximo que a seguradora paga por sinistro ou por ano.
• Exclusão: situações em que a seguradora não indemniza, normalmente listadas nas condições do contrato.
• Participação de sinistro: o ato formal de comunicar o incidente, geralmente sujeito a prazos rigorosos.

Falhar um prazo de participação ou ignorar uma exclusão pode bastar para o pedido ser recusado, mesmo que o proprietário acreditasse, de boa-fé, que tinha cobertura.

Riscos e compensações ao pagar mais por cobertura de ocupação ilegal

A cobertura alargada tem um preço. Senhorios e proprietários de segundas habitações precisam de pesar o valor do prémio face ao risco real de ocupação na sua zona e ao valor do imóvel. Em áreas rurais de baixo risco, alguns concluem que um alarme e boas fechaduras chegam. Em mercados urbanos muito pressionados, o equilíbrio tende a favorecer um seguro mais abrangente.

O debate em França sobre ocupações ilegais é tão político quanto prático. As leis mudam, os procedimentos ora aceleram ora abrandam, e a atenção mediática costuma intensificar-se após alguns casos muito visíveis todos os anos. Nesse cenário em transformação, uma tendência discreta parece consolidar-se: as seguradoras estão a tornar-se peças centrais na forma como os proprietários se protegem, não apenas de incêndios e inundações, mas também do choque de encontrar desconhecidos a viver por trás da sua própria porta.