Pacote fiscal para a habitação: IVA na construção desce de 23% para 6% e IMT sobe para estrangeiros não residentes

Mais de seis meses depois de ter sido apresentado, o pacote fiscal para a habitação do Governo recebeu promulgação do Presidente da República. Entre as principais alterações estão a descida do IVA na construção, de 23% para 6%, e o agravamento do IMT aplicado a estrangeiros não residentes. Para o sector, estas medidas deverão estimular a oferta, embora com efeitos lentos e insuficientes sem novas reformas.

O pacote foi anunciado em setembro de 2025 e, após o debate na Assembleia da República, foi agora promulgado por António José Seguro, ficando apenas a faltar um passo formal antes de produzir efeitos: a publicação em “Diário da República” (“D.R.”).

As medidas previstas aplicam-se até 2029 e incluem ainda a criação do novo conceito de renda moderada, com valores entre os €400 e os €2300, que passará a servir de referência para determinados benefícios fiscais.

O que muda no pacote fiscal para a habitação

O diploma define incentivos dirigidos sobretudo à construção e ao arrendamento, condicionando o acesso aos benefícios a limites de preço e a critérios de “renda moderada”.

IVA na construção: de 23% para 6%

Fica prevista a redução do IVA, de 23% para 6%, para construção nova ou reabilitação destinada a habitação, desde que o imóvel seja colocado no mercado de arrendamento por valores moderados ou vendido por um valor até €660 mil. Contudo, só entram nestas regras as obras cujo processo de licenciamento tenha sido iniciado a partir de 23 de setembro de 2025.

IRS e IRC no arrendamento com rendas moderadas

No arrendamento, o pacote estabelece uma descida do IRS, de 25% para 10%, quando o senhorio pratique rendas moderadas, independentemente da localização do imóvel e da sua tipologia. Se o senhorio for uma empresa sujeita a IRC, o imposto passará a incidir sobre apenas metade das receitas.

Oferta pode aumentar

Manuel Maria Gonçalves, diretor-executivo da Associação de Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), frisa que ainda é necessário aguardar a publicação em “D.R.”, mas aponta para um aumento da oferta, sobretudo no segmento da habitação acessível. “Vamos poder construir para um segmento que hoje não construímos, porque é inviável economicamente.”

Fernando de Almeida Santos, bastonário da Ordem dos Engenheiros, também antecipa um reforço do número de casas disponíveis. Na sua perspetiva, “Este pacote, embora de forma inconsciente ou pelo menos desvirtuada, está muito virado para os promotores”, que, a par dos construtores, surgem como os “principais beneficiados” devido à redução da carga fiscal associada à construção.

Patrícia Barão, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), sustenta igualmente que “Este pacote fiscal vem reforçar o aumento da oferta” e que a descida do IVA permitirá que “uma série de projetos que estavam na iminência de serem lançados, vejam a luz”.

A Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) considera o pacote “positivo”, mas chama a atenção para obstáculos que continuam por resolver, como a subida dos custos de construção, que tornam “impossível aumentar a oferta de habitação à escala de que o país necessita”.

Apesar de já ter passado mais de meio ano desde o anúncio do pacote, os licenciamentos caíram cerca de 11% nos últimos dois trimestres face aos períodos homólogos, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE). O CEO da APPII lembra que existem projetos que nem sequer deram início ao licenciamento por estarem à espera da entrada em vigor do alívio fiscal.

Os agentes do sector consideram que a construção continua limitada pela morosidade dos licenciamentos

Procura e críticas ao diploma

Do lado da procura, as expectativas são mais contidas. Pedro Ventura, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, entende que o diploma terá “um impacto muito reduzido” na oferta e considera que o teto de €2300 funciona como uma “borla fiscal”, incentivando os senhorios a aumentarem “substancialmente” as rendas. Defende, por isso, que o foco deveria recair em medidas capazes de colocar imóveis devolutos no mercado.

O movimento Porta a Porta também critica a promulgação. Em comunicado, afirma que “António José Seguro deixa claro neste início de mandato de que lado está face às políticas de habitação” ao optar por “reforçar benefícios fiscais ao sector especulativo, sem medidas estruturais que travem a escalada dos preços ou que ampliem significativamente a oferta de habitação pública”.

Prazos e obstáculos: licenciamento e custos de construção

Para Manuel Maria Gonçalves, a materialização dos efeitos será necessariamente lenta, por depender do tempo de licenciamento e do período de obra. Nas suas contas: “O licenciamento começou a partir de setembro de 2025 e umas vezes demora seis meses, outras vezes demora um, dois ou três anos. Depois temos a construção. Portanto, em média, daqui a dois anos e meio ou três, teremos a primeira casa entregue com IVA 6%”.

Patrícia Barão partilha a leitura de que só “dois ou três anos” depois se começará a perceber um aumento efetivo da construção. Ainda assim, considera que o incentivo no IRS para o arrendamento com rendas moderadas ajudará, uma vez que “vai diminuir o prémio de risco”.

A presidente da APEMIP admite que deverá continuar a observar-se “um aumento do valor da habitação, embora a níveis mais controlados”. Em 2025, segundo o INE, os preços das casas subiram em média 17,6%. Ainda assim, aponta para a possibilidade de, no médio/longo prazo, a subida passar a ser de “um dígito e à medida que a oferta aumenta vai-se atenuando”.

O CEO da APPII avisa ainda que, durante um período curto, poderá acontecer que a descida do IVA não se traduza de imediato em preços mais baixos. Na sua perspetiva, quando a habitação acessível aumentar e “começar a haver concorrência, os preços vão baixar, o problema é que vai demorar três ou quatro anos”.

Já o bastonário da Ordem dos Engenheiros diz ter “sérias dúvidas, face às práticas do imobiliário, que o consumidor final tenha ganhos diretos de custos moderados”, enquanto não existir oferta suficiente para acompanhar a procura.

Para Manuel Maria Gonçalves, “É uma vitória histórica para o sector, mas não vai ser suficiente”. Defende que o próximo passo passa por mudanças no licenciamento e no urbanismo: “Agora é esperar que o pacote do licenciamento e do urbanismo traga melhorias e que consiga trazer mais previsibilidade, simplificação e celeridade ao mercado.”

A AICCOPN reforça que a construção continua condicionada pela “morosidade dos processos de licenciamento, a excessiva complexidade regulamentar e a instabilidade das políticas públicas”.