Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal: da nostalgia ao negócio

Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal: de memória a oportunidade

Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal - uma rede turística repartida por dez municípios do centro, colada à fronteira com Espanha - deixou de ser apenas um impulso saudosista. Cada vez mais, é encarado como um negócio.

Durante décadas, o granito e o xisto foram associados ao abandono; hoje, passaram a ser ativos que começam a concorrer com periferias urbanas de cidades próximas como a Guarda, a Covilhã ou Castelo Branco - não pelo volume de transações, mas pela lógica de valorização.

A análise do Expresso, baseada nos portais OLX, Idealista, Green-Acres, Nestoria e Imovirtual e complementada com informação de mediadores locais, aponta para um mercado a duas velocidades. Por um lado, mantém-se uma base ainda relativamente acessível, embora cada vez mais comprimida pela escassez e pela procura de autenticidade. Por outro, há um segmento mais raro, mas em crescimento, com imóveis que ultrapassam os €500 mil.

Escassez dentro das muralhas e procura no entorno

No interior das muralhas da aldeia medieval de Sortelha, no concelho do Sabugal, não se encontram casas à venda: não há placas, anúncios nem promessas - apenas silêncio. Em Piódão, no concelho de Arganil, o cenário repete-se. Já em Marialva, no concelho da Mêda, ainda surgem ruínas, mas escasseiam investidores disponíveis para suportar o custo de as devolver à vida.

“No interior das muralhas já não há casas à venda, a procura agora é por quintas à volta da aldeia de Sortelha”, esclarece Jorge Lourenço, presidente da Junta de Freguesia daquela aldeia histórica.

Preços e contrastes: entre a base acessível e o topo do investimento

Em Monsanto, uma das 12 aldeias históricas com maior dinâmica própria, no concelho de Idanha-a-Nova, uma quinta com várias construções e vocação turística aproxima-se dos €950 mil. “não se trata de habitação, mas de investimento, alojamento local, turismo rural, hotelaria de pequena escala, um ativo imobiliário”, explica Ricardo Augusto, mediador que opera a partir de Castelo Branco.

Apesar disso, o contraste continua a marcar o território: na mesma aldeia, a maioria das casas disponíveis varia entre €15 mil e €140 mil, podendo chegar aos €200 mil quando se trata de imóveis reabilitados.

Nas aldeias sob maior pressão turística, como Monsanto ou Piódão (município de Arganil), as casas recuperadas situam-se, em geral, entre €150 mil e €350 mil, podendo ultrapassar estes valores quando o imóvel se distingue.

“Só esta semana vendi duas casas em Piódão, uma por €165 mil e outra por €178 mil. Mais houvesse, mais se vendiam”, conta João Catulo, que acompanha o mercado a partir de Coimbra. Sobre a procura, acrescenta que “já não é residual, é consistente”.

Em aldeias como Linhares da Beira (Celorico da Beira) ou Castelo Rodrigo, a lógica é semelhante: a oferta raramente excede os €250 a €350 mil. E quando ultrapassa esse patamar, muitas vezes nem chega aos portais - “circula entre contactos, investidores, negócios discretos” - retoma Jorge Lourenço. O autarca de Sortelha descreve ainda um perfil de compra diversificado: os “compradores são mistos, portugueses e estrangeiros, investidores e recém-chegados ao interior, procuram espaço, autenticidade e, sobretudo, potencial, as pequenas quintas desaparecem do mercado quase tão depressa quanto aparecem”, afirma Jorge Lourenço.

O pós-pandemia trouxe dinâmica, com o teletrabalho, estrangeiros e turismo de natureza

Métricas por metro quadrado e realidades muito diferentes

Em Belmonte, os valores rondam os €621 por metro quadrado, com habitações entre €60 mil e €80 mil. Em Almeida, sobem para cerca de €788/m2, com transações próximas dos €150 mil. Em Trancoso, o intervalo situa-se entre os €850 e os €1100/m2, sinalizando maior dinamismo local. Ainda assim, esta média esconde diferenças relevantes.

Nas zonas onde a pressão turística é mais intensa, as casas reabilitadas tendem a ficar entre €150 mil e €350 mil, podendo ultrapassar esse intervalo quando existem atributos diferenciadores. “O fator decisivo deixou de ser a localização periférica e passou a ser a notoriedade e o potencial turístico”, sublinha João Catulo.

Há também territórios onde o mercado se mantém débil. Em “Idanha-a-Velha (município de Idanha-a-Nova), os preços apresentam-se frequentemente entre €25 mil e €90 mil, com pouca liquidez e grande volatilidade”, explica Ricardo Augusto.

A mudança acelerou na última década. Entre 2015 e 2020, muitas destas aldeias apresentavam imóveis abaixo dos €50 mil e uma procura reduzida. O pós-pandemia introduziu outro ritmo, impulsionado pelo teletrabalho, por compradores estrangeiros e pelo turismo de natureza. Em alguns casos, “os preços subiram entre 20% e 50% mas, desde 2024, o crescimento abrandou, mas não recuou. O mercado estabilizou, mas não estagnou”, resume Ricardo Augusto.

De acordo com mediadores locais, cerca de 70% das transações acima dos €100 mil são realizadas por não residentes ou investidores. A intenção é evidente: “rentabilizar, seja através de plataformas turísticas, seja como refúgio de segunda habitação”, explica João Catulo.

Reabilitar pesa no orçamento e limita a renovação

Há, no entanto, um entrave que se mantém: a reabilitação é cara. “Recuperar uma habitação de pedra pode custar entre €875 e €1200 por metro quadrado, além da compra”, explica Paulo Romão, investidor em Marialva, onde recuperou as Casas do Coro.

Na mesma aldeia histórica, no concelho da Meda, Paulo Romão deixa um alerta adicional: “os preços são proibitivos, €1000 o metro quadrado, a que é preciso juntar a reabilitação e o problema com a falta de mão de obra especializada”, avisando ainda que “sem apoios públicos, o esforço fica entregue ao capital privado”.

No fim, o mercado acaba por se estruturar em dois patamares bem definidos. Existem ruínas entre €30 mil e €50 mil - “que representam porta de entrada para pequenos investidores” - e, em paralelo, “propriedades de autor, solares e quintas, que podem ultrapassar €1 milhão, sobretudo na órbita de Monsanto e Idanha”, exemplifica Ricardo Augusto.

O interior histórico português atravessa, assim, uma transformação discreta. A marca turística consolidou-se, mas o efeito colateral torna-se claro: “secou a oferta de casas de aldeia a preços de aldeia”, resume Ricardo Augusto, acrescentando que “hoje, uma ruína custa o que há dez anos custava uma casa pronta a habitar”.