Portugal precisa de triplicar a construção anual de habitação

Mercado da habitação em Portugal: sucesso internacional, oferta insuficiente

Ao longo da última década, Portugal afirmou-se como um dos destinos europeus mais apelativos para residentes internacionais, investidores e profissionais remotos. No entanto, este êxito acabou por tornar evidente uma fragilidade estrutural que já não dá para ignorar: o país não tem construído casas em número suficiente.

A dimensão do problema é relevante. O défice habitacional é estimado em cerca de 300 000 casas, consequência de mais de dez anos em que a nova construção ficou, de forma persistente, abaixo das necessidades. Nesse mesmo intervalo, Portugal registou maior urbanização, migração internacional e um aumento da procura de habitação nas principais cidades e nas zonas costeiras. O desequilíbrio entre oferta e procura teve um efeito previsível: subida dos preços, sobretudo em Lisboa, no Porto e noutros territórios com emprego e boas infraestruturas.

Triplicar a construção anual: de 20 000 para 70 000 casas

Atualmente, a discussão em torno da habitação gira cada vez mais em torno de um número central. Para voltar a equilibrar o mercado e responder ao défice acumulado, o país poderá ter de triplicar a construção anual de habitação.

As estimativas mais comuns indicam que se concluem aproximadamente 20 000 novas casas por ano. Muitos observadores do setor defendem, porém, que a necessidade real estará mais próxima de 70 000 casas anuais, caso Portugal pretenda reduzir a lacuna habitacional até ao final da década.

O que falta construir (e onde): preços, tipologias e acessibilidade

Em determinados contextos, a diferença entre o que existe disponível e o que as pessoas conseguem pagar tornou-se especialmente visível. Uma parte importante da oferta atualmente no mercado, nas grandes cidades, concentra-se em segmentos de preço mais elevados, enquanto a disponibilidade direcionada para agregados de rendimento médio continua reduzida.

Esta realidade evidencia um dos desafios centrais do mercado habitacional português: não basta aumentar o número de casas - é necessário construir o tipo certo de habitação, nos locais certos.

Licenciamento, investimento e modelos de desenvolvimento em mudança

Uma componente da dificuldade está na própria estrutura do processo de promoção imobiliária. Entre planeamento, licenciamento e construção, os projetos de habitação podem demorar anos até chegarem efetivamente ao mercado.

Os procedimentos administrativos mantêm-se complexos e, muitas vezes, demorados, o que aumenta a incerteza para os promotores e eleva custos que acabam por refletir-se nos preços. Mesmo atrasos pequenos podem afetar de forma significativa a viabilidade financeira dos projetos.

Por esse motivo, várias vozes do setor sublinham a necessidade de estabilidade regulatória e de processos de licenciamento mais previsíveis. Investidores e promotores mostram-se disponíveis para alocar capital, mas o desenvolvimento imobiliário exige planeamento de longo prazo. Quando os quadros legais mudam com frequência ou as aprovações se tornam imprevisíveis, o investimento tende a abrandar. E sem investimento sustentado, a oferta de habitação não consegue crescer.

Em paralelo, começam a ganhar destaque novos modelos de promoção. O arrendamento com gestão profissional - frequentemente associado à construção destinada ao arrendamento - pode assumir um papel relevante no aumento da oferta e na criação de mercados de arrendamento estáveis no longo prazo. Estes projetos, muitas vezes suportados por investidores institucionais, têm capacidade para entregar habitação em escala, desde que existam regras claras e um enquadramento legal estável.

As iniciativas de habitação pública também entram nesta equação. Programas apoiados pelo Governo já disponibilizaram uma parte significativa das casas previstas no âmbito de iniciativas nacionais de recuperação. Ainda assim, o investimento público, por si só, não será suficiente para colmatar a lacuna. A dimensão do desafio exige a combinação de políticas públicas, capital privado e procedimentos administrativos eficientes.

O debate sobre habitação em Portugal está, assim, a entrar numa nova etapa. A conversa começa a afastar-se de respostas imediatas e a aproximar-se de soluções estruturais. Aumentar a oferta, tornar o planeamento mais eficiente e garantir um ambiente estável para o investimento serão passos essenciais para que o mercado se mantenha acessível, sustentável e capaz de acompanhar a continuidade do crescimento económico.

Para observadores internacionais e potenciais investidores, a mensagem é inequívoca. Portugal continua a ser um destino atrativo para viver e investir, mas o futuro do seu mercado habitacional dependerá da eficácia com que conseguir construir as casas de que o país precisa cada vez mais.