Casas com classificação energética F e G: o risco legal e o custo real até 2026

À medida que os preços da energia continuam teimosamente elevados e as regras ambientais se tornam mais apertadas, milhares de casas com as piores classificações energéticas estão, sem grande alarido, a ser empurradas para a margem do mercado. Para muitos compradores, o que salta à vista são os descontos e as áreas generosas. O que raramente é evidente à primeira vista é a avalanche de limitações legais, custos de obras e armadilhas escondidas associadas a uma classificação energética F ou G.

Porque é que as casas F e G passaram, de repente, a ser um problema de todos

Em França - onde esta discussão é mais intensa - os imóveis F e G são frequentemente tratados como “peneiras térmicas”. E o rótulo não engana: o calor escapa, e o dinheiro vai atrás.

Do ponto de vista técnico, estas habitações consomem, em regra, mais de 330 kWh por metro quadrado por ano. Parece um número distante até se transformar numa factura de aquecimento no inverno que pode duplicar ou até triplicar quando comparada com a de um apartamento, da mesma dimensão, bem isolado.

"Por detrás de cada anúncio F ou G apresentado como “pechincha” existe uma equação simples: preço pedido baixo, custos de utilização muito altos e pressão legal crescente."

As letras de eficiência energética passaram de uma caixa discreta no fundo do anúncio para um critério de tudo-ou-nada. Para famílias já apertadas por prestações de crédito e despesas do dia a dia, a etiqueta pesa hoje tanto como a localização ou o número de quartos.

O anúncio apelativo vs o ressaca das obras

Os anúncios imobiliários adoram números grandes: muita área, varanda, charme de época. Já uma má classificação energética é, muitas vezes, empurrada para as notas pequenas ou disfarçada com expressões vagas sobre “potencial”. E o choque entre a promessa polida e a realidade das intervenções pode ser duro.

Quando o orçamento das obras é maior do que o desconto

Para levar uma casa F ou G, cheia de perdas, a um nível aceitável, é preciso atacar várias frentes em simultâneo. Entre os trabalhos mais comuns contam-se:

• Substituir janelas antigas de vidro simples e portas com folgas
• Isolar paredes, coberturas e, por vezes, pavimentos
• Abandonar caldeiras ultrapassadas ou aquecedores eléctricos antigos e instalar sistemas modernos
• Melhorar a ventilação para prevenir humidade e bolor

Num apartamento ou numa moradia pequena, a conta chega facilmente aos €30,000 a €50,000 - e isto antes de qualquer surpresa desagradável. Em muitos casos, é necessária mais do que uma grande fase de obras para atingir uma classificação decente.

"Um preço de compra com desconto pode evaporar-se quando se somam andaimes, isolamento, aquecimento novo e o IVA em cada factura."

Os custos escondidos que fazem descarrilar o orçamento

O valor “principal” do orçamento de renovação é apenas uma parte da história. Há itens que apanharem muitos compradores desprevenidos, como:

• Auditorias e diagnósticos energéticos obrigatórios
• Actualizações eléctricas para cumprir regras modernas de segurança
• Reparações estruturais descobertas quando se abrem paredes ou pavimentos
• Obras aprovadas em condomínio, como isolamento da cobertura ou reparação de fachadas

Quase nada disto é destacado no anúncio. No entanto, afecta directamente o custo final e a futura capacidade de revenda, sobretudo se o edifício não conseguir cumprir metas legais de desempenho energético.

2026 e seguintes: regras cada vez mais apertadas para casas F e G

Para lá das contas de energia em subida, os proprietários enfrentam um quadro legal que muda depressa. França tomou um rumo claro: as habitações com pior desempenho estão a ser empurradas para fora do mercado de arrendamento.

Ano	Medida que afecta casas F e G
2022	Rendas de arrendamentos com classificação F e G congeladas: sem aumentos de renda sem obras e nova classificação energética
2023	Auditoria energética passa a ser obrigatória na venda de um imóvel com classificação F ou G
2025	Habitações com classificação G proibidas em novos contratos de arrendamento
2026	Edifícios pequenos em regime de copropriedade obrigados a obter a sua própria avaliação energética colectiva
2028	Habitações com classificação F proibidas em novos contratos de arrendamento

Para investidores, estas datas mudam por completo o modelo. Um imóvel F ou G comprado para arrendar em 2026 não pode basear-se na ideia de “aguentar” enquanto encaixa rendas. Sem obras a sério, o apartamento pode tornar-se ilegalmente não arrendável em poucos anos, sem sequer haver margem para aumentar a renda entretanto.

"Comprar hoje um imóvel para arrendar com má classificação já não é um investimento passivo; é um projecto de renovação com um prazo legal associado."

Ainda faz sentido apostar numa peneira térmica?

Apesar dos riscos, há compradores que continuam a procurar activamente casas F e G. O raciocínio é simples: grandes descontos agora e uma valorização forte depois de renovado. Só que esta aposta apenas faz sentido para alguns perfis.

Quem ainda pode sair a ganhar ao comprar um imóvel F ou G?

• Proprietários residentes que querem viver no imóvel a longo prazo, aceitam invernos iniciais mais frios e distribuem as obras por vários anos.
• Entusiastas de bricolage com experiência e investidores habituados que conseguem fazer parte dos trabalhos e negociar melhor com empreiteiros.
• Renovadores profissionais e investidores de compra e revenda cujo negócio assenta em comprar barato, remodelar e vender mais caro.

Para estes perfis, os apoios públicos podem ser decisivos. Instrumentos como empréstimos ecológicos sem juros, subsídios de energia e bónus de renovação podem pagar uma parte relevante das obras. O reverso da medalha é conhecido: regras complexas, limites de rendimentos e burocracia exigente.

O calendário também pesa. As intervenções têm de ser planeadas para que o imóvel chegue a uma classificação aceitável antes de entrarem em vigor as proibições de arrendamento e antes de os preços dos empreiteiros subirem ainda mais com a procura.

Como evitar que uma “pechincha” se transforme numa armadilha financeira

Avançar para um imóvel F ou G sem preparação é como se sentar numa mesa de póquer de apostas altas sem conhecer as regras. A diligência prévia tem de ir muito além de uma visita e de uma leitura rápida do anúncio.

Verificações a fazer antes de assinar o que quer que seja

• Ler a auditoria energética completa e listar todas as medidas recomendadas, com custo estimado e ganho esperado na classificação.
• Pedir vários orçamentos detalhados a empreiteiros certificados antes de assinar o contrato-promessa.
• Inspeccionar as zonas comuns em edifícios em copropriedade: cobertura, escadas, casas das máquinas, fachadas.
• Rever actas recentes das assembleias de condóminos para identificar obras grandes previstas e conflitos.
• Simular todos os apoios possíveis: subsídios nacionais, créditos fiscais, empréstimos sem juros, apoios regionais.

"Uma investigação cuidada antes da compra pode poupar dezenas de milhares de euros e evitar anos de fadiga de obras."

Os bancos estão cada vez mais cautelosos a financiar casas com as piores letras quando não existe um plano claro de renovação. Levar orçamentos, um calendário e prova de elegibilidade para apoios pode reforçar um pedido de crédito habitação e até abrir portas a produtos de financiamento “verdes”.

O que as letras de energia significam, de facto, para o seu dia a dia

Para lá das folhas de cálculo, a etiqueta no DPE (certificado de desempenho energético) mexe com o conforto quotidiano. Um apartamento F ou G costuma traduzir-se em paredes frias, temperaturas irregulares de divisão para divisão, condensação nos vidros e uma luta constante contra a humidade.

Muitos compradores também subestimam o custo humano de viver num estaleiro. Imagine vários invernos com pó, plásticos de protecção e aquecedores no máximo, enquanto pedreiros, canalizadores e electricistas se revezam pela sala. Para famílias com crianças pequenas ou para quem trabalha a partir de casa, esta perturbação pode ser tão penosa quanto as facturas.

Fazer um cenário rápido antes de avançar

Considere um exemplo típico: um apartamento de 65 m² numa cidade francesa de média dimensão, anunciado por €180,000 por ter classificação G. Apartamentos semelhantes com classificação C na mesma zona são vendidos por cerca de €230,000.

• Estimativa de obras para chegar, pelo menos, a D: €45,000
• Potenciais apoios públicos e subsídios: €15,000 (consoante rendimentos e tipo de obras)
• Custo líquido das obras: aproximadamente €30,000

Se tudo correr conforme o plano, o total gasto será €210,000 por um apartamento que, após renovação, poderá valer cerca de €230,000. No papel, “ganha” €20,000 em comparação com a compra de um apartamento C pronto a habitar. Mas essa margem encolhe rapidamente se os orçamentos subirem, se surgirem problemas estruturais ou se perder meses de renda possível durante as obras.

Este exercício ilustra porque estas compras exigem cálculo frio, e não apenas uma paixão por tectos altos e soalhos originais.

Noções-chave a decifrar antes de falar com um agente imobiliário

Há termos técnicos que surgem repetidamente nas conversas sobre imóveis F e G:

• DPE (diagnóstico de desempenho energético): o certificado oficial de desempenho energético, que classifica as habitações de A (melhor) a G (pior), com base no consumo de energia e nas emissões de gases com efeito de estufa.
• Auditoria energética: relatório mais aprofundado exigido, em França, na venda de casas F ou G, com pontos fracos, cenários de obra e custos estimados.
• Renovação global: pacote coordenado de intervenções executadas de uma vez, muitas vezes mais eficiente e mais apoiado do que pequenas obras dispersas.
• Empreiteiros com certificação RGE: empresas aprovadas para obras de eficiência energética; recorrer a elas é, normalmente, obrigatório para aceder a apoios públicos.

Compreender estes conceitos antes de negociar ajuda a fazer perguntas mais certeiras e a resistir a atalhos de venda como “com um pouco de isolamento fica resolvido”. Para imóveis F e G em 2026, a letra energética já não é um detalhe no fundo do anúncio: é o centro do negócio e a maior variável do orçamento futuro.