Comprar um apartamento com classe energética F ou G em 2026 - guia essencial

O aquecimento devora dinheiro, as novas leis apertam - e, de repente, o sonho do prédio antigo “barato” começa a desmoronar.

Quem, em 2026, comprar uma verdadeira “sanguessuga” de energia está a arriscar muito mais do que o preço do anúncio deixa transparecer.

Em muitas grandes cidades e também em localidades mais pequenas, apartamentos com fraca eficiência energética parecem a última porta de entrada para a casa própria: muita área, preço aparentemente justo, decisão rápida. Só que, por trás da fachada charmosa do edifício antigo, podem esconder-se obrigações de reabilitação dispendiosas, regras exigentes e um campo minado legal capaz de apanhar o comprador desprevenido.

Porque é que apartamentos com classe energética F e G se tornam, de repente, um caso problemático

Com os preços da energia em alta, a eficiência energética deixou de ser um detalhe. Comprar um apartamento classificado como F ou G é, na prática, aceitar dois problemas pesados: uma envolvente do edifício desactualizada e uma factura de aquecimento que tende a disparar.

Imóveis deste tipo consomem frequentemente bem mais de 330 kWh por metro quadrado e por ano. Pode soar técnico, mas traduz-se de forma dura no encargo mensal. Em apartamentos maiores, a conta pode facilmente chegar ao dobro ou ao triplo do que se paga num imóvel bem reabilitado.

"Uma prestação aparentemente baixa no crédito à habitação serve de pouco se as despesas de aquecimento rebentarem com a conta todos os meses."

Ainda assim, muitos compradores continuam a desvalorizar este ponto. Avaliam a localização, a planta, a varanda e os acabamentos ao milímetro, mas o certificado energético acaba por ficar no campo do “papelada”. E isso cobra o seu preço - não apenas no orçamento, mas também quando chega a hora de vender.

Barato no anúncio, caro no dia-a-dia: as armadilhas de custos que passam despercebidas

Os agentes imobiliários puxam pelo tamanho, pelo charme de prédio antigo e por um preço por metro quadrado bem abaixo da média. Quem já anda pressionado para encontrar “algo seu” tende a ignorar sinais de alerta. O choque chega quando se fala de reabilitação energética.

O que pode realisticamente ter de reabilitar

Para tirar um apartamento do patamar mais baixo de eficiência, trocar apenas o sistema de aquecimento raramente chega. Entre as intervenções mais comuns estão:

• Substituição de janelas e portas
• Isolamento de cobertura, fachada ou tecto da cave
• Modernização ou substituição total do sistema de aquecimento
• Ajustes na produção de água quente e na tecnologia de controlo/regulação

Mesmo com uma área habitável relativamente contida, os custos podem situar-se facilmente entre 30.000 e 50.000 euros - e, muitas vezes, bastante acima disso. E nem assim é garantido que o imóvel salte para uma classe claramente superior. Cada centímetro extra de isolamento e cada solução específica para um edifício antigo faz o orçamento subir.

Os “pontos laterais” perigosos na compra de um prédio antigo

O cenário fica realmente caro quando, além do plano de reabilitação, surgem surpresas. Por exemplo:

• Instalação eléctrica antiga, com necessidade de renovação total
• Humidade em paredes ou na cave, que só aparece durante a obra
• Varandas, escadas comuns ou coberturas degradadas no condomínio
• Peritagens adicionais, inspecções e exigências administrativas

Em muitos casos, um primeiro orçamento “por alto” não chega. A conta aumenta a cada pavimento aberto e a cada parede descoberta. Quem faz um orçamento demasiado apertado pode cair rapidamente num beco sem saída financeiro - obra a meio e frustração a acumular.

Novas regras a partir de meados da década de 2020: quando a lei vira o mercado

Em paralelo com a subida dos preços da energia, as exigências legais têm vindo a apertar. A direcção é clara: apartamentos com certificado energético muito mau perdem margem de manobra e estabilidade de valor.

Ano	Regra para apartamentos F e G
desde 2022	As rendas de apartamentos muito ineficientes ficam congeladas; aumentos sem reabilitação deixam de ser possíveis.
desde 2023	Na venda de imóveis com uma eficiência energética muito fraca, passa a ser obrigatório um relatório energético detalhado.
a partir de 2025	Apartamentos no nível mais baixo deixam de poder ser colocados em novo arrendamento.
a partir de 2028	A classe imediatamente acima (ainda má) também passa a ser excluída de novos arrendamentos.

Para investidores, isto significa: quem comprar em 2026 um apartamento com classe energética F ou G muitas vezes já não o conseguirá arrendar sem uma reabilitação extensa. Mesmo em contratos existentes, as rendas deixam de poder acompanhar os custos crescentes através de aumentos, enquanto não houver um rótulo energético melhor.

"A política está a deixar claro: as “sanguessugas” de energia devem desaparecer do mercado de arrendamento - e não “um dia”, mas num horizonte próximo."

Do lado de quem vende, a pressão também aumenta. Os relatórios obrigatórios expõem fragilidades sem rodeios. Quem está a comprar percebe de imediato que despesas ainda terá pela frente. O poder de negociação passa mais para o lado do comprador - desde que este esteja bem preparado.

Comprar apesar do risco: para quem um apartamento F ou G ainda pode compensar

Apesar de todos os avisos, há uma questão inevitável: haverá casos em que a compra faz sentido? Sim, mas apenas para perfis específicos que saibam exactamente ao que vão.

Perfis típicos que podem tirar partido da localização

• Proprietários ocupantes com fôlego: quem vai viver no imóvel, aguenta o desconforto e aceita passar o inverno com camisola grossa e obra, pode avançar por etapas - e aproveitar o desconto no preço de compra.
• Profissionais de obras e reabilitação: quem consegue fazer muito por conta própria reduz os custos de forma significativa. Para estas pessoas, um apartamento degradado pode ser uma oportunidade real de valorização.
• Profissionais de mercado: reabilitadores e compradores experientes tratam estes projectos como um caso de negócio. Trabalham com redes, equipas mais acessíveis e processos definidos.

Ainda assim, para todos vale a mesma regra: sem plano, não há caminho. Três perguntas são decisivas:

• O esforço de reabilitação pode, no fim, ultrapassar o valor de mercado do apartamento já reabilitado?
• Todos os apoios, créditos e subsídios são de facto utilizáveis - e foram verificados antes da escritura?
• Existe folga de tempo suficiente para terminar antes de datas-chave relevantes, caso a intenção seja arrendar?

Checklist antes de comprar: como validar se o negócio é sustentável

Quem pondera a sério comprar um apartamento com fraca eficiência energética deve avançar de forma metódica. Aqui, o instinto não basta.

Pelo menos estes pontos devem entrar na sua lista

• Ler o relatório energético com atenção: não interessa apenas a nota final; conte também a proposta detalhada de medidas, com estimativas de custo.
• Pedir vários orçamentos para as obras: um único orçamento raramente reflecte o mercado. Diferenças de 20–30 percent são normais.
• Avaliar o condomínio: actas das últimas reuniões mostram o que já está em cima da mesa - cobertura, fachada, aquecimento central do prédio, canalizações e colunas técnicas.
• Confirmar o nível de fundo de reserva: um condomínio sem capacidade financeira significa futuras derramas - muitas vezes de cinco dígitos.
• Mapear os apoios disponíveis: créditos KfW, empréstimos bonificados do banco, apoios municipais e programas estatais podem ser determinantes.

Podem ajudar gabinetes municipais, agências de energia ou associações de defesa do consumidor. E os bancos, cada vez mais, fazem “check-ups” energéticos antes de aprovar financiamento. Uma conversa com um consultor energético independente costuma clarificar rapidamente o que é viável e o que deve ser prioridade.

O que muitos esquecem: desgaste psicológico e rotina de obra

Para lá dos números, existe um factor que não aparece nos prospectos: o stress. Viver com a obra, lidar com meses de barulho e pó, coordenar equipas, gerir atrasos por falta de materiais - tudo isto desgasta a paciência e testa relações.

Quem tem uma vida profissional muito exigente ou crianças pequenas deve ponderar com muito cuidado se aguenta uma reabilitação profunda com o imóvel habitado. Em alguns casos, comprar um apartamento a precisar de obras só é realmente exequível com uma solução temporária para morar (arrendamento transitório, apoio da família), mesmo que, à partida, pareça mais caro.

Conceitos energéticos, de forma simples: o que significam os números?

Muitos mal-entendidos surgem porque os termos do certificado energético parecem pouco claros. Dois pontos contam especialmente:

• kWh por metro quadrado e por ano: indica a necessidade energética estimada do apartamento. Quanto mais alto, mais caro é aquecer. Comparar com um apartamento de referência na mesma zona ajuda a dar contexto.
• Necessidade de energia primária: inclui o quão “limpa” é a fonte de energia usada. Uma bomba de calor moderna tem um desempenho diferente de um sistema antigo a gasóleo ou a gás.

Quando se compreendem estes indicadores, torna-se mais fácil comparar imóveis e definir metas de reabilitação com realismo. Às vezes, trocar o sistema de aquecimento não resolve, porque a envolvente do edifício deixa escapar demasiado calor. Noutros casos, janelas novas combinadas com tecnologia moderna de controlo fazem o imóvel dar um salto significativo.

Se a intenção é comprar, em 2026, um apartamento com classe energética F ou G, a abordagem deve ser a de um empresário: medir risco, testar cenários e reservar margem. Só assim uma aparente “dor de cabeça” pode transformar-se, a prazo, numa casa sólida e confortável - mas apenas se as contas, de facto, fecharem.

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